4.9

Beleggingspand en vergunning

Wie een beleggingspand koopt moet erop bedacht zijn dat een gebruiksvergunning kan gelden voor verhuur welke niet automatisch overgaat. De vraag is voor wiens rekening en risico het niet overschrijven van de vergunning komt?

In 1994 hebben B&W van de gemeente Dordrecht een gebruiksvergunning verleend aan de toenmalige eigenaar van de onroerende zaak voor het gebruik als kamerverhuurinrichting. Bij koopovereenkomst van 17 december 2021 hebben verkopers het woonhuis verkocht aan koper, een professioneel vastgoedbeleggingsbedrijf.


In de koopovereenkomst staat onder meer het navolgende vermeld:

“De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor normaal gebruik als: woonruimte (zoals aangegeven is de vergunning van 1994 niet over te schrijven op naam van koper).”

Na levering van het onroerend goed wendt het vastgoedbedrijf zich tot de verkopers en stelt zij dat na levering van de woning is gebleken dat de vergunning al heel lang niet meer bestaat, waardoor zich een illegale verhuursituatie voordoet. Verder voert het vastgoedbedrijf aan dat de koopovereenkomst tot stand is gekomen onder invloed van dwaling. Wanneer het vastgoedbedrijf voorafgaand aan de koop had geweten dat het een illegale verhuursituatie was, had zij de koopovereenkomst niet, althans niet onder dezelfde voorwaarden aangegaan. Derhalve wordt schade gevorderd voor een bedrag van € 90.000,- aan waardevermindering en een bedrag ad € 40.000,- aan overdrachtsbelasting.

De rechtbank oordeelt dat met de mededeling van de verkoper dat de gebruiksvergunning niet over te schrijven is op naam van het vastgoedbedrijf deze niet méér kon verwachten ten aanzien van het normale gebruik van de woning. Als gevolg van de mededeling wist het vastgoedbedrijf immers dat er, ongeacht de vraag of er tijde van het sluiten van de koopovereenkomst wel of geen legale verhuursituatie was, in ieder geval vanaf dat moment van levering van de woning sprake zou zijn van een illegale situatie. Het was immers de bedoeling dat verhuur van de woning zou worden voortgezet. Dat betekent dat de woning vanaf de levering de eigenschappen bezat die het vastgoedbedrijf op grond van de koopovereenkomst mocht verwachten. Het risico dat het vastgoedbedrijf geen nieuwe vergunning zou kunnen verkrijgen, kan zij om die reden ook niet afwentelen op de verkopers.

De verkopers werden door ons kantoor bijgestaan. De uitspraak van de rechtbank Rotterdam d.d. 19 april 2023 is te raadplegen middels deze link: klik hier.